按：3月6日，纽约高线公园设计者、建筑师里卡多·斯科菲迪奥（Ricardo Scofidio）亏蚀，享年89岁。斯科菲迪奥与两位结伴东谈主共同创立的“Diller Scofidio + Renfro”（DS+R）事务所，设计了好意思国奥林匹克博物馆、洛杉矶布洛德博物馆、天津茱莉亚音乐学院、扎里亚季耶公园等。其中，纽约高线公园于2009~2019年分阶段敞开，成为全球著名的地标，促进了房地产斥地和办事。旅好意思学者、盘算推算师罗雨翔在《创造大齐会》一书中，转头了高线公园的斥地流程尽头影响偷拍美女，并对景色的遗憾建议了评述。本文图文由后浪典籍授权选摘。

在20世游记将扫尾时，位于曼哈顿西部的一条老旧高架铁路日益雕残。这条铁路于1934年由当年的纽约中央铁路公司树立，穿行于切尔西区、肉类加工区等社区内的仓库和楼房之间，主要用于货色的输送。吃力的铁轨曾是曼哈顿西部荣华工业景不雅的标志。然则，自20世纪60年代起，跟着产业的转换和新式交通用具的流行，纽约的铁路经济启动萎缩。之后的数十年间，政府和当地业主不停地建议要将这条铁路拆除的规划。但是，由于一系列与产权、法律和景色成本探究的要素，这些要将铁路拆除的规划并莫得被随即实践。当年的东谈主们可能根柢无法瞎想，千禧年后，那条也曾打消的铁路非但莫得被拆除，反而变成了纽约最具东谈主气的寰球空间之一。今天，这条铁路现有部分全长2.3千米，穿过城市中的25条街谈，以高线公园这座空中花坛的姿态，每年诱骗800万来自全寰宇各个场所的访客，绝对改变了曼哈顿西部的空间、经济和社会形态。

不成想议的启事

1980年，原高线铁路上行驶的临了一辆货车载着三车厢的冷冻火鸡经过了切尔西区。自那天起，铁轨便处于无东谈主使用的状况。之后的几十年内，关于这条高架铁路翌日气运的争论便莫得停过。一些住在隔壁的住户想要将铁轨保留住来，用来改建为之后东谈主们不错使用的市内寰球铁谈交通武艺。不外，当地大部分的地产持有者们则持反对不雅点，提议将铁路绝对拆除。

私东谈主地产持有者们的声息相等响亮也很首要，因为他们的地皮产权和高线铁路有径直关系。从法律的角度来说，铁轨和铁轨下方的地皮属于两种不同的财产；尽管其时的铁路公司具有铁轨自身的总共权，但私东谈主业主对广博铁轨所经过的地皮持有总共权，而铁路公司对那些地皮仅有通行权云尔。在好意思国的产权法中，通行权是一种地役权，即一方使用另一方所领有的财产的权益。铁路从地皮上空经过，而铁路的总共者（铁路公司）不一定领有铁轨所经过的地皮的总共权——铁路公司之是以不错在他东谈主领有的地皮上经过，是因为双方签署了地役权/通行权契约。在20世纪30年代前后的纽约，树立高线铁路的铁路公司与广博地皮总共者签署了一系列的地役权契约，配置了高线铁轨所经过的地皮的上方空间的地役权，并将这些地役权从地皮总共者手上派遣给了铁路公司。

地役权是永恒、强制且不错被“秉承”的。这意味着，当初总共与高线铁路缔结了地役权契约的业主在翌日进行任何与地皮探究的产权走动（如买卖、租借等）时齐必须附上开头的铁路公司地役权契约，并要求总共翌日的地皮买家齐要接管“地皮上方的铁轨通行权依然通过地役权契约的神色永恒地转给了铁路公司尽头秉承东谈主和受让东谈主”这一条目。

恰是因为铁路公司对私东谈主地皮的地役权是永恒性的，是以只消铁路还在，私东谈主业主对自身地皮的使用权就会受到亏蚀。换句话说，关于掌抓着高线铁路下方地皮总共权的私东谈主业主来说，铁轨就像他们脖子上的桎梏，其存在裁汰了他们地皮的价值，况且不利于之后的房地产斥地树立。因此，这些业主谐和起来，任意撑持将高线铁路拆除。

然则在1992年，联邦政府解决铁路的机构裁定：只消当私东谈主业主不错为通盘铁路的拆除工程提供富裕的资金和保障时，高线铁路才智被正当拆除。业主天然眷注飞腾，但无法骄气这些条件，因此高线铁路暂时躲过了一劫。

其时，纽约市政府与私东谈主地产总共者态度交流，也撑持将铁路拆除，因为这样才好为曼哈顿西区翌日的斥地树立腾出更多的空间，成心于城市举座经济发展。于是，在20世纪的临了几年内，时任市长和其他官员也寻求着多样法律和政事路子，试图推动高线铁路的拆除工程。

在这工夫，铁轨的总共权和地役权又经转手，从开头的铁路公司转到了新东家CSX公司。CSX公司是一家筹谋铁路输送和房地产的上市公司，算作高线铁轨的新主东谈主，它并不急着将铁路拆除，而是转去辩论铁路翌日用作商用或公园等用途的可能性——这引来了其时纽约市长和当地业主的猛烈活气。

终于，时刻来到世纪末的1999年，在一场社区委员会的公众会议上，铁路隔壁确当地住户商议着高线铁路的翌日宗旨。就在那场会议上，画家罗伯特·哈蒙德（Robert Hammond）和作者乔舒亚·大卫（Joshua David）结子了。两东谈主并不知谈铁路翌日究竟应该算作何用，但他们齐认同高线不应该就这样被拆除。于是，同庚，哈蒙德和大卫两东谈主组建了一个名为“高线之友”的私东谈主非渔利组织，用来推动保护高线的责任。

与之前尝试保护高线确当地热心住户不同的是，哈蒙德和大卫具有轶群的公关头脑。2000年，两东谈主找来有名照相师乔尔·斯滕菲尔德（Joel Sternfeld），并劝服铁路的新主东谈主CSX公司允许照相师来到鲜有东谈主至的铁轨上进步履期1年的照相记载。在高线铁路被打消以及翌日该何去何从备受争议的这些年间，轨谈上依然灌木丛生，杂草是非孕育，别有一番滋味。然则，由于铁路并不向公众敞开，莫得任何市民曾上去亲目击过铁路上长满植物的气候。那处的工业废地和目田孕育的绿色植物辘集首所打造出的秘要的城市景不雅，齐被照相师斯滕菲尔德用落拓的艺术镜头逐一记载了下来。其后，这组像片成为高线之友推动公园倡议责任的一大火器——很多东谈主恰是通过斯滕菲尔德的像片，第一次直不雅地看到高线铁路上的景色，并对铁路的翌日抱以多样设计。

户外露出

借着专科照相师的像片所带来的能源，“高线之友”将前期责任的重点放在了举办多样以筹款为目的的行为上。哈蒙德和大卫这两位首创东谈主动用我方的外交成本，很快就让纽约的各色高尚社会名东谈主成为高线保护规划的撑持者。有了名东谈主的参与，高线之友筹款行为的吸金才智惊东谈主：在一场由有名前锋设计师黛安娜·冯·弗斯滕伯格（Diane von Fürstenberg）为高线举办的慈善晚宴上，高线之友仅一个晚上就筹得了60万好意思元善款。多样获胜的筹款行为和名东谈主的加入也为高线带来了很多主流媒体的报谈，进而激励了全社会愈加庸俗的关注。与此同期，两东谈主将大部分高线之友所筹得的资金用来聘任纽约最佳的讼师；这些高线之友的讼师谙习政府律例和铁路法，并将纽约市政府告上法庭，进一步阻拦其时政府致力于推动的铁路拆除规划，为高线保护责任争取了更多可贵的时刻。

最终，试图将铁路拆除的时任市长莫得斗得过期刻。在2001年，纽约市长改组，其时的新市长候选东谈主们与之前政府的气魄千差万别，全部撑持保护高线铁路——其中天然包括最终在选举中获胜并于2002年就任纽约市长的迈克尔·彭博（Michael Bloomberg）。彭博以为，将高线铁路保存下来并将其打酿成一流的寰球空间，非但不会阻拦经济发展，反而将成心于曼哈顿的回应；在刚刚阅历了“9·11”恐怖蹙迫事件的纽约，这种促进地区复原活力、鸠集东谈主气的寰球工程变得尤其首要。于是，在彭博的带头下，纽约市政府不再规划将铁轨拆除，并于2002年留心向联邦政府解决铁路的部门建议恳求，让高线铁路成为一座公园。之后，联邦政府启动对该规划进行审理。

有了政府的撑持，高线之友的责任推动得越来越得手。2003年，高线之友举办了畅想高线翌日的创意大赛，收到了来自全寰宇的720份参赛作品，也借此契机提高了高线在社会上的关注度。2004年，高线之友举办了留心的公园设计竞赛，并最终遴选著名景不雅设计所詹姆斯·科纳场域运职业务所和有名建筑公司迪勒、斯科菲迪奥和伦弗洛事务所来设计高线公园，获奖模子在纽约的当代艺术博物馆展出，供全寰宇的搭客观赏。终于，2005年6月，联邦政府留心批准高线铁路可被改建为公园；同庚11月，铁轨的总共者CSX公司将铁路的总共权和地役权免费派遣给了纽约市政府。高线公园的施工树立于2006年留心启动，一期和二期工程总造价1.5亿好意思元，绝大部分（近3/4）由纽约市政府买单，其他部分由联邦政府、州政府拨款和高线之友募捐支付。

2009年，高线公园一期树立完成并向公众敞开，大宗访客终于不错第一次来到铁轨上，享受纽约以及通盘好意思国唯一无二的、由旧工业基础武艺改建成的空中花坛。

一座公园的经济价值

高线公园的最高处距离大地约9米，上头栽植着210多种尽心搭配的植物，这些天然景不雅和簇新的公园武艺与部分保留住来的旧铁轨聚首，其别出机杼的设计令东谈主称谈。但更让访客感到新奇的是那种“腾空”穿梭于楼宇之间的体验偷拍美女，以及这种穿行所带来的新视角——公园控制房屋的二、三楼的窗户和露台，当今则成为公众会途经的场所；行东谈主们穿梭于花卉树木之间，也端详着周围东谈主居住和办公的空间，带有一点偷窥的刺激。

行东谈主在高线上看好意思瞻念，看好意思瞻念的东谈主也在楼上看着行东谈主。跟着高线公园的获胜，越来越多有意为了趋奉高线公园而设计的新建筑也应时而生。这些新建筑大多造型奇特，映衬并呼应了这座空中花坛所打造出来的全新城市体验。

字据统计，在高线公园敞开后的10年内，其一期和二期工程周围的新建楼房数目高达20栋。这些公园左近的建筑除了是访客眼中新奇的城市景不雅之外，亦然用来观赏高线公园的绝佳私东谈主不雅景台，具有很高的房地产价值。

字据对2011年至2016年间房屋销售数据的统计分析，高线公园一期左近区域内房地产的销售价增长了50.6%，且售价是其他相邻区域的2倍。致使当曼哈顿其他场所的高端房产市集相对低迷的时候，高线公园左近的房价仍然坚挺——公园一期左近的新建高端住宅售价是相邻区域的2.3倍，公园二期左近的高端住宅售价则是相邻区域的3.1倍。跟着昔日用来运货的铁路变成了纽约最具特点和东谈主气的寰球空间，往日工场、清苦东谈主口和艺术家们所鸠集的曼哈顿西区如今成了豪华住宅、佳构时装店、高端画廊汇聚的富东谈主区。

高线公园的获胜讲解了设计质料高、爱戴允洽的寰球空间不错进步左近房地产的价值，致使对一个区域内的总体经济发展产生促进作用。关于想在曼哈顿买屋子的东谈主来说，如果能在高线公园左近置地，就尽头于得到了连城之璧的配套公园武艺。斥地商见到这些市集信号，果决地加大了在高线公园左近的住宅地产投资和树立，并请来明星建筑师打造出了多样争妍斗艳的建筑奇不雅。位于西28街520号的豪华公寓由好意思国最大的地产公司之一Related Companies斥地、普利兹克奖得主扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）设计，于2016年建成，包含39户高档公寓。

除了激活住宅市集之外，高线公园算作纽约的新旅游胜地，也为左近营业带来了延绵连接的客流，大大促进了当地服装、餐饮、文化等行业的发展，打造出了勃勃守望的商住羼杂街区。纽约有名的文化艺术机构惠特尼好意思国艺术博物馆也在高线公园置地——惠特尼博物馆的新馆于2015年建成，径直位于高线公园的进口，由有名建筑师伦佐·皮亚诺（Renzo Piano）设计，耗资4亿好意思元。

高线公园关于左近地块的价值促进作用是纽约房地产界的一则传奇。事实上，在铁轨出路未卜、公园还在倡议阶段时，当年高线之友用来游说政府树立公园并最终赢得撑持的主要论据之一即是铁轨改建为公园之后所能带来的经济价值。字据高线之友在2002年用来游说政府的经济分析请教，高线公园建成后给周围房地产升值所带来的额外房地产税将会远远高出政府投资树立公园的市政府成本。当年的分析标明：公园一期和二期所需的市政府总干与为1亿多好意思元，而其将带来的房地产税升值瞻望在翌日20年内累计为2.5亿好意思元，其投资报恩率相等可不雅。其后，在高线公园实质建成后，实际致使远超了当年的预期——字据2014年的分析，跟着房地产市集的茂密发展，高线带来的额外税收将在20年内达到累计9亿好意思元，比当年的预期还要高出2倍多。

纽约市政府在大工程上老是算着注目的经济账，频频要让景色的收益大于支拨才智得到政客的认同；民间组织也深知政府的算盘，因此高线公园在区域规模内的经济价值从一启动即是双方协商的首要议题，并成为最终让政府下决心撑持并促成高线公园树立的首要一环。

重新注视政府的扮装

尽管高线公园的经济价值当今有目共睹，但在2002年彭博刚上任市长并晓谕撑持高线公园时，当地那些一直想将铁路拆除的老业主其实仍对公园树立持反对主张。

业主的反对其实亦然做贼心虚：天然内行齐显然公园建成后会将轨谈左近的房地产市集变得格外火爆，但关于地皮被高线地役权给亏蚀住了的老业主来说，过问齐是别东谈主的，我方所持有的地皮上因为有铁轨的存在而建不了新居子、赚不了钱。

最终，照旧纽约市盘算推算局露面，让老业主松了口，摆平了高线公园树立前所靠近的临了一份阻力。为了劝服老业主，盘算推算局重新制定了高线公园所在区域的斥地规定，片刻将本来无法树立的铁轨下面的地皮“周转”了，搁置了老业主的记念。

具体来说，盘算推算局设计了以高线公园为中心向双方放射30米宽的“高线斥地权改革走廊”，允许走廊内的地皮业主将自身地块未用完的容积率以市集价卖给左近特定区域内的其他地块业主。打个比喻，如果有一个地块紧贴着高线铁轨或在高线铁轨正下方，它的法定许可容积率是10，但因为铁轨的关系实质上只可树立容积率为2的屋子，那么在新的盘算推算下，那块地的业主不错将剩下的容积率为8的斥地权卖给相对辩别高线的地块的业主，买方则不错树立总容积率为18的高楼（原先既有的10加上新购得的8）。这样一来，纽约市政府用生动的盘算推算规定把紧邻高线被铁轨“套牢”的地皮给周转了，让老业主不错径直通过出售未使用的容积率来赢利，顾及了老业主的经济利益，使他们撑持高线的树立，并促进了通盘区域内更多新高楼的建成。

除了允许斥地权进行改革之外，盘算推算局还将以高线一期二期放射出的近30万泛泛米、跨过10多条街的区域设定为“西切尔西非常盘算推算区”，并诊治了该区域的用地属性，提高了容积率。之前，该区域所涵盖规模内主要齐是工业用地和营业用地，并有不少旷地和基树立施，鲜有住宅用地，这和其东边仅一街之隔的住宅区水火芜乱。修改盘算推算后，盘算推算局加多了住宅树立用地，大大提高了允许树立的容积率，并树立诸多能闪斥地商得到额外容积率的优惠战术（比如：如果斥地商为高线公园的树立出钱，或是树立一定数目的经济型住房，齐可换取更高的容积率）。

原先，该工业区的容积率仅为5，盘算推算局修改区画后，该区域内最高的基本容积率为7.5，再加上一系列额外优惠后最高可达12，尽头于比之前允许的建筑密度加多了1倍还多。

之前提到纽约市政府是高线左近房地产斥地的获益者，但其实说到底，政府亦然房地产市集火爆的实在幕后推手。盘算推算局的斥地权改革机制和“西切尔西非常盘算推算区”，不仅打消了老业主的记念，还径直确保了新的大楼得以建成，高线公园对房地产市集的促进作用也因此从表面变成实际。政府在靠近大型寰球景色和市集发展时，并不是抱着袖手旁不雅的气魄，而是积极制定新的游戏规定，熟知公众和私东谈主的利益，将资源朝着对政府最终目的成心的宗旨周转。

高线的遗憾

高线公园这座空中花坛也曾仅仅热心市民揣测的“空中楼阁”：在这个景色建成之前，一切齐显得那么难以终了。最终，在民间组织的强力游说、政府的树立投资，以及新盘算推算王法所开释出的深广经济价值作用下，高线公园从瞎想变成了实际。

但如果要论成败，高线公园并非莫得不及。

开头，字据纽约市政府和高线之友缔结的合作契约，前者将负责公园的树立，后者将负责公园的爱戴和运营。这关于政府来说是一笔好账，对民间组织来说却是一个难题。因为树立公园不错靠披发债券来融资，而爱戴和运营却得在每年作念到出入均衡，前者易，后者难；将爱戴和运营的连累交给民间组织，为政府省却了不少的困难，对民间组织而言却是具有挑战。高线之友的资金来源主要依靠社会捐赠（字据高线之友2019年的财政报表，其总收入为1800万好意思元，其中87%来自利东谈主捐赠，政府的拨款只占总收入的2%），尽头于让全社会的热心东谈主士为市政公园的运营买单。

其次，高线的获胜和左近房地产的火爆也会带来不良的社会影响。前文提到的房价飙升对斥地商和富余的地产投资者来说是件善事，关于当地的老住户来说却是恶梦。高线公园所处的切尔西区也曾是工业区，且紧邻政府建造的廉租房；关于住在公园隔壁的低收入群体来说，这座新建成的搭客胜地非但没能成为他们平时失业的时局，反而由于其对房地产的推动作用而不停地诱骗收入是他们3倍以上的富东谈主入驻，成为他们接续在社区活命的恐吓。字据《纽约时报》的报谈，在高线公园旁的廉租房里出身长大的年青东谈主越来越感到我方翌日无法接续在他们所老到的街区生活：“每年（这个街区里的）房租齐在飞腾。东谈主这样为了住房而回击，致使齐无法享受生活，实在是不应该。

纵不雅高线公园的斥地史，以及政府在其中起到的作用，咱们会发现：纽约社会中不同阶级的利益在寰球资源的盘算推算和树立中有着不同的重量。在独到产权的轨制框架下，地产总共者的利益受到高度的保护。尤其是在大型寰球景色的推动流程中，一小部分地皮产权东谈主的反对可能会导致通盘景色难以进行。在高线公园的案例里，关于持反对主张的地产总共者，纽约市政府静思默想，通过新的轨制设定来“奉承”他们，而不是去闲暇或拿走他们的私利。况且，当公园景色最终建成后，受益于政府投资而赚得盆满钵满的照旧地产业和左近的产权总共者。至于地产总共者阶级之外的普通市民，天然他们得以分享高线公园这一流的市政武艺，但在愈加深层的经济利益上——比如房租以及公园的爱戴基金，政府给以的关注和保护彰着是不够的。

纽约是否有契机让高线公园更好地均衡不同阶级之间的利益呢？这最终将取决于政事。

高线公园的获胜为城市带来了深广的价值。这些新创造出来的价值——尤其是房地产价值——如果不错被“高线之友”或政府“捕捉”起来的话，粗略就不错为公园的运营提供愈加踏实、可不雅的资金来源，致使被用于服务周围社区、为低收入东谈主口树立新的经济型住房。这些捕捉价值的机制需要政府动用额外的政事成本、制定新的游戏规定（比如向地产商和业主征收额外的税费，或是将左近房产的税收收入存入一个用于公园和左近区域发展的专项基金）。然则纽约市政府在大刀阔斧地动用了盘算推算权力和政府景色资金来推动高线公园开头的树立后，并未再接续使用我方的影响和力量来为公园长久的运营和左近社区的发展铺路，这是高线公园把稳的获胜背后的全部暗影和遗憾。

《创造大齐会：纽约空间与轨制不雅察》

罗雨翔 著

后浪·上海三联书店 2024年8月

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罗雨翔

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